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租房市场配套政策不断完善 租购并举时代来临?

2017年11月24日 22:44:55

  

  1000公顷集体土地上将建租赁房 租房市场配套政策不断完善

  租赁市场持续加温 租购并举时代来临?

  11月16日,北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,意见指出,从今年起的5年里,北京将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。从目前各区规划部门释放的信息看,这些未来入市的集体租赁房,很多位于五环以内,交通方便,同时还将有教育等配套设施配备。

  租赁市场又一重磅政策正式出炉,从中央的顶层设计到各地陆续出台扶持政策,今年可谓是租赁的“红利年”。此次北京发布集体土地建设租赁住房的相关政策,被业内解读为是从供需结构上改变北京租房市场,如果建设计划落实到位,将能大幅度缓解区域租赁市场的供需平衡,平稳租金价格。

  集体土地租赁住房政策发布 租客可拎包入住

  在今年4月北京市发布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》中,针对租赁市场明确提出,今后五年,北京将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套。而这50万套租赁住房,其中的大部分将通过集体建设用地安排。

  政策发布后,市场都在关注,集体建设用地上的租赁房会如何建设,哪些人可以参与建设,哪些人可以入住。据了解,北京利用集体土地建设租赁住房试点始于2011年,2012年,在唐家岭地区开展首个试点项目。

  截至2016年底,北京市已先后启动了海淀区唐家岭、温泉镇太舟坞村、朝阳区平房乡平房村、海淀区西北旺镇皇后店村和昌平区北七家镇海鶄落村等4批5个试点项目,共涉及集体建设用地38公顷,可建设近1.5万套、总面积约110万平方米的公共租赁住房。

  11月16日,北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》。市规土委相关负责人表示,此次按照市委、市政府部署,北京市计划于2017年-2021年的五年内供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房,平均每年供地任务量约200公顷。

  除了供地计划外,针对集体土地租赁住房如何建设,《意见》也做出了明确的规定。在居住设计方面,租赁住房用地按照城镇居住用地标准进行规划和管理,配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施。房屋套型结构和面积标准,可结合区域实际情况,按照市场需求,进行规划、设计和建设。同时实施全装修成品交房。

  40万套租赁房入场 改变供需结构

  千顷集体土地供应计划出炉,不少人担心,这是否会变成小产权房“合法”入市的一种方式,对此,《意见》中也从租期、产权分配等方面进行了规定,从源头避免出现变相出售等问题。

  《意见》规定,鼓励签订长期住房租赁合同,但单次租期不得超过10年。除承租人另有要求外,单次租赁期限不低于3年;承租人要求承租3年或以内的,出租机构不得拒绝。

  同时,在产权方面,《意见》要求严格项目产权管理,以集体经济组织为申报主体的,集体租赁住房涉及的土地使用权和房屋所有权归农民集体所有;以集体经济组织与国有企业合作成立的企业申报的,集体租赁住房涉及的土地使用权和房屋所有权归新成立的企业所有。不动产权利证书(包括土地使用权和房屋所有权)按项目整体核发,不予分割办理单元产权证书。同时,权利证书应注明:仅用于租赁住房建设和运营,未经批准,不得出让、转让,不得转租,不得出售,不得改变土地用途。

  如果严格执行《意见》规定,粗略算下,这1000公顷土地未来会实打实地为北京增添约40万套出租房。对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为:首先,北京年内供应的70年持有型出租房源已经超过1.5万套,叠加2016年,累计已经达到了142万平方米,大约2.4万套出租房。其次,集体土地建设出租房,北京已经有试点,海淀唐家岭项目、温泉镇351地块项目,朝阳区泓鑫家园小区三个集体建设用地建设租赁住房项目,5600套住房入住租户,大规模的供应对于缓解区域租赁市场供需平衡,平稳租金对市场的确有很大影响。

  第三,北京市场租赁房源总量接近250万套,而30-40万套的集体产权出租房,相当于未来5年,给北京增加10%-15%的租赁房源。如果能如期完成,那么北京市场的租金将会出现明显下调。

  租购并举加速 超10城市供应租赁用地

  近两年,租赁市场迎来了一轮爆发期,从鼓励引导,到信贷支持,如今已经发展到从源头出发,从土地供应上引导租赁市场发展。

  北京出台集体土地建设租赁住房建设指导意见只是全国推进租赁类土地供应的一个缩影,据中原地产研究中心统计数据显示,目前全国已经有超过10个城市成交租赁类土地成交+供应超过8万套。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。

  北京已经成交超过25宗土地中部分70年持有出租房136万平米,大约能够提供租赁房源2万套(其中有4宗为100%持有,其他为不同比例配建)叠加已经挂牌的土地中成交继续增加,北京租赁土地累计年内供应有望接近200万平米。

  自今年7月上海成交首宗居住用地以来,截至目前,上海已经推出25宗租赁住宅用地,出让面积96.32万平方米,合计建筑面积近200万平方米。11月将有10宗成交。

  深圳市土地房产交易中心近日发布公告,中心将于11月10日以挂牌方式公开出让A811-0323宗地的使用权,该宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内全年期自持,自持年限为70年。

  杭州首宗租赁住房用地10月27日成功出让,国企杭州市城东新城建设投资有限公司以底价45390万元竞得该地块,折合楼面价5049元/平方米。

  10月11日,广州一口气出让了6宗土地,包括4宗商业商务用地和2宗居住综合用地。居住用地采用“限地价+竞自持+摇号”和“限地价+全自持+摇号”的方式进行出让。位于黄埔区科学城的KXC-K1-9地块是广州挂牌出让的首个“全自持”地块,同时,它也成为广州首个摇号地块。

  10月10日,佛山桂城公开出让一宗占地约11.7万平方米的商住用地。最终,经过仅半个小时争夺,地块迅速被越秀以最高限制地价62.68亿元,楼面价1.53万元/平方米夺得,自持面积1万平方米人才住房。

  珠海最新推出的一块土地,住宅功能部分属于金湾区人才住房范围,不得分割办理《不动产权证》,不得抵押、转让及销售,仅限租赁给符合规定的相关人员。

  张大伟表示,从全国看,累计多城市合计出让的租赁土地面积超过500万平米,按照平均60平方米单套计算,已经可以直接提供租赁房源超过8万套,集中在北京、上海等一线租赁热点城市。

  同时,还有超过12个省份及超过50个城市,出台了有关租赁的政策内容。从政策内容看,主要是加减法政策,加法增加供应,减法,减少选择租赁居住的阻力。政策方向主要有两个:一类是直接影响房源供应,供应70年产权的出租房用地,包括北京、上海等城市做的比较积极。另外一类是针对租购同权的政策,增加租房者获得的权益。这种到目前为止全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

  万亿租赁市场大蛋糕 谁还能分一杯羹?

  租赁,将在未来一段时间内成为房地产市场的主角之一,这一点已经成为业内共识。行业龙头企业万科更是在近日发布其新定位,计划数年后,成为全球领先的住房租赁企业。“下一步万科要在恢复住房的居住属性、回归房地产初心上作出努力和贡献。”万科董事会主席、首席执行官郁亮表示。多家银行也发布了自己在支持租赁市场方面的计划和产品。

  房企、银行、品牌公寓……万亿租赁市场未来还有哪些企业加入?对此,链家研究院院长杨现领认为,未来租赁市场还将迎来更多参与主体,形成土地供应商、开发建设端、产品运营端、金融支持端、租后服务方等多元主体各司其职的市场新格局。

  杨现领分析称,未来的住房租赁市场参与的主体主要有六类:

  一是土地供应端:政府、国企或相关存量资产持有方、村镇集体或个人

  未来租赁市场的供应主要来自于三部分:一是土地招拍挂市场中的纯自持地块或自持面积,供应主体是政府,代表城市是上海。二是集体土地供应(北京)或老旧城中村整体收储改造(深圳),供应主体是村镇集体或个人。三是存量房的改造,通过对老旧住宅小区、闲置商业、废弃厂房等的升级改造,成为青年公寓,供应主体是国企或相关存量资产持有方。第三种方式是目前供应的主体,一、二代表了未来的趋势。

  二是开发建设端:开发商、部分品牌公寓

  开发商在资金运作、资源整合、开发建设上具有先天优势,将成为租赁住房开发建设的主体。此外,目前市场还有大量的品牌公寓采用了包租的模式,与原房东签订10-15年的合同,二次装修改造后,投入运营,这类公寓运营方也扮演了开发者的角色。

  三是产品运营端:品牌公寓企业

  目前长租公寓领域市场运营主体主要有五类:互联网创投类、开发商类、中介类、酒店类、地方国家队。品牌公寓企业拥有更专业化的运营水准、更丰富的租赁服务经验,与开发类企业的合作也日益增多。

  四是金融支持端:银行、保险、券商、信托、投行

  租赁行业的金融行为集中在两部分:一是投资,包括开发贷、企业融资,特别是新兴的资产证券化,国际经验表明,房产类的Reits是仅次于直接购置房产的长期投资收益率第二高的投资品种。

  五是信息平台方:租赁交易平台、SAAS系统

  互联网平台和应用软件可提供流量和技术支持,提升多个环节效率,匹配金融产品支持和配套衍生服务。未来租赁信息平台应用主要是两类:一是租赁交易平台,提供房源信息展示、营销、交易撮合功能,如58、链家网、阿里闲鱼等。二是房源管理SAAS系统,如水滴管家、全房通。

  六是租后服务方:搬家、保洁、维修、无人超市、外卖等各类生活类服务

  不同于住房市场,租赁市场的人群特征具有较大共性,如年龄20-45岁之间的年轻人居多、多为白领上班族。这部分人居住结构多为单身或两人,对第三方服务需求度更高,也乐于接受新事物,各类公寓实质上成为了一个个青年社区,以此为入口提供各类生活服务,将是一个很大的市场。

  杨现领表示,未来房地产市场的趋势将会是各类市场参与主体各司其职,开发商负责建设,品牌公寓方进行经营,金融机构提供资金支持并享受投资收益,为推动住房租赁市场健康发展、实现百姓住有所居提供切实有效的住房租赁综合解决方案,共同建设住房租赁市场生态圈。 文/门庭婷

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  10月北京住房租赁量价齐跌

  旺季过去,淡季来临,7月过后北京住房租赁市场交易量、租金价格持续走低,10月租金更是进一步回落,不仅创下2017年的新低,跌幅也是今年前十个月以来之最。

  今年租金均价已下跌8.2%

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2017年10月,北京住房租赁交易量环比9月下降2.7%,8月以来已连续三个月回落。全月的租金均价为4022元/套,环比9月下降4.2%,降幅为2017年以来最大的一个月。

  不过,虽然交易量连续下滑,但成交总量仍与3月的春季租赁高峰季持平,随着淡季的到来,租房需求的减少,租房交易量在接下来的两三个月里仍有下降空间。租金上,今年前八个月的租金走势整体较为平稳,始终维持在4400元/套左右,环比涨跌幅度都在2%以内,9、10两月的价格跌幅则明显扩大,与今年年初时的租金均价相比,目前的租金已经下降了8.2%。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,随着年底的日渐临近,北京住房租赁的需求人群正在逐步减少,交易量的持续下滑符合市场规律,但大量换租需求的存在使得市场的整体交易量仍然保持着一定的规模,在春节到来前,租房需求还将进一步减少,北京的住房租赁交易量还会继续下降。

  市场需求下滑,没有支撑的租金自然也开始下滑。不过,与往年相比,今年10月的租金价格走势还是较为特殊的,年底租金低于年初春节最冷时期的情况虽然也曾出现过,但这么大的降幅却较为罕见。事实上,今年前8个月里,北京的租金走势整体表现得十分平稳,淡季与春节后、暑期两个旺季的价格相差也不大,直到9月、10月,租金的跌幅才有明显的扩大。

  调控稳定市场预期

  根据以往的规律,春节过后的一个月左右和六七月份的暑期毕业季,一般都是北京租赁市场的旺季,租房需求集中爆发,交易量和租金价格都会有较为明显上涨,但在今年,随着人口疏解和产业转移,大量租房人口外移到了租金更低、交通方便的远郊区域,原本租金相对较高的城市核心区的租房需求则在逐步减少,一增一减之下,今年租赁旺季的租金上涨趋势便得到了中和冲抵,加上二手房市场交易停滞,部分不着急出售房产的业主更愿意把房屋放到租赁市场,使得租赁市场的房源明显增加,所以北京的租金价格在今年前八个月走势较为平稳。

  至于9月、10月,原本就是北京租金下滑的时期,但今年这两月的降幅不仅超过前八个月,也超过了往年同期,这与今年高强度的楼市调控以及国家鼓励租赁市场发展的政策关系密切。

  近两年来,国家对租赁市场的重视程度与日俱增,“租购并举”更是成为了国家战略。今年下半年,促进住房租赁市场发展的中央精神开始逐步在各个城市落地,北京也出台了各种相关政策,如开展利用集体建设用地建设租赁住房试点、实施北京住房租赁新政、上线住房租赁监管和服务平台等等,加上上半年北京五年住宅用地供应计划中租赁住房用地的增加,整个租赁市场的政策正在向着规范市场秩序、稳定租金价格的大方向发展,并在淡季期间对租金价格的下跌起到了催化作用。

  所以,在市场的作用下,接下来北京的租赁市场将进入量价下滑的淡季,而在政策的作用下,未来北京的租赁市场将进入更加健康平稳的发展时期。



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